如何分析租赁物业的准确价格价值:一个经过验证的流程!

如果你是一名公寓业主,对你的建筑的价值感到好奇,或者是一名正在寻找房产投资的房地产投资者, 知道如何确定投资物业的价值是很重要的. 有很多因素决定了投资物业的价值,其中包括位置, 修复的大小和状态. 在这篇文章中,我们将讨论所有不同的方法,你可以确定你的投资财产的价值!

财产的价值可能非常主观,这取决于估价师. 关于价值,没有一个正确的答案,但有一个适当的过程. 今天, 我们将带你走过我们经过验证的过程,基于三种相互依赖的方法来确定公寓建筑的价值.

投资物业的价值

关于价值的第一点是,它是非常主观的. 如果你雇了五个估价师或五个专家经纪人来提供物业估价或评估, 这些专业人士最终会为你的房产创造不同程度的价值. 所以正确的值没有一个正确的答案,但有一个正确的过程来确定它. 任何从事房地产投资的人都应该使用某些指标, 下面我们将介绍哪些内容.

准确评估房产价值的三个原因

在我们今天所处的市场中,我们正在经历房产价值的波动. 因此,你的房产去年的价值今年可能就不一样了. 它的价值可以增加也可以减少.

大多数公寓业主要考虑的是,他们是否应该a)继续拥有他们的房产, B,出售他们的财产, 或者c)为他们的抵押贷款进行再融资. 为了回答这个问题, 我们需要知道资产持有的权益金额以及权益的回报.

如果你正在考虑出售你的公寓大楼,而且价格准确, 这样你就有更高的机会得到多个报价. 在市场竞争中,作为卖家的你将是赢家! 相反的情况(如果价格过高)意味着该房产的挂牌很可能会到期(这是很常见的), 结果没人会高兴的.

没有投资物业是一样的. 每间房的面积都不一样, 不同的居室计数, 不同的浴室计数, 布局, 等. 有时我们有四个不同的独立的房子. 有时候所有的属性都是相互叠加的. 其他因素还包括地理位置, 其停车, 你从房产中获得的租金类型, 以及建筑的状况.

如果你是九州bet9平台家, 你知道这个过程很重要,因为, 让我们面对现实吧, 你永远不想为一处房产支付过高的价格,你需要确保投资的回报足够好,让你在投资上做出明智的决定.

我是谁,你为什么要听我的?

作为一名公寓业主和房地产经纪人,我有广泛的评估背景. 这在很大程度上与与传奇的长滩投资者和评估者合作有关, 马克·马伦. 他是一名MAI,一名杰出的成员 评价研究所. 值得注意的是,这是任何商业评估师可以获得的最高称号. 他们需要年复一年的时间才能达到这个目标. 幸运的是,我有机会和他一起学习. 我很感激能帮助他完成他所做的每一种报告, 无论是医院, 高尔夫球场, 酒店, 公寓大楼, 甚至房子. 我们所做的一切都是在多户住宅和商业地产评估的庇护下进行的.

我们也做了很多专家证人的案子, 我们结对的报告是为了法庭案件, 确定双方之间的价值. 我们当然会用我的经验来帮助我们的客户出售他们的房产,今天我们将带你走过同样的过程.

当我们的客户打电话告诉我们时,我们当然会感到尴尬, “嘿, 我知道你卖了四栋楼, 但我可以在Zillow上估算一下我公寓的价值,然后对我的公寓进行评估?”. 这对参与多家庭投资游戏的人来说是最大的禁忌.

如果你有投资地产, 一个公寓, 或者一种产生收入的财产, 通过任何自动算法自动生成的价值都不能给你一个准确的价值或定价. 最终,Zillow或RedFin的免费评估服务给出的估值是 方式太低 突然间,你对你的建筑打折了因为你获得了这个自我产生的价值, 或者是 太高了 在你的头脑和财产可能卖不出去. 重要的是,我们不能根据现有的信息从互联网上获取数字, 因为当涉及到产生收入的财产时, 为了帮助准确确定该值,需要考虑多个因素.

我们不是想抨击Zillow. 如果你有公寓或房子, 这种算法适用于单个家庭住宅,因为他们所做的只是简单地利用销售比较法. 然而,在创收房产的世界里, 公寓建筑和投资, 我们使用收入法来确定上限税率, 总租金, 乘数的租金, 等. 这些额外的参数并不会出现在Zillow中(目前为止).

所以对于公寓业主来说, 我知道每一个房地产经纪人都想帮你赚钱的唯一办法就是为你提供免费的房产估价. 也许你想知道在这个过程中到底发生了什么. 我们的流程包括三个部分:

  • 数据收集
  • 市场分析
  • 财务分析

数据收集方法

1. 当有人向我们申请房产估价时, 我们需要以下初步信息:

  • 请问物业的地址是什么?
  • 你有多少个单位?
  • 卧室和浴室的数量是多少?
  • 每个单位的租金是多少?

2. 收到此信息后, 我们的团队提取了该房产的公众形象,因为我们交叉引用公共记录中的信息,以反映准确的信息,比如它的平方英尺,这很重要. 通常,房地产经纪人会为一栋建筑输入一定的面积, 但当我们查看记录时, 还反映了其他的东西. 除了该房产的资料,我们还调出了该房产的建筑报告. 我们要确保卧室和浴室都是合法的.

我们知道,在我们的长滩市,情况可能并不总是如此. 因此,我们采取了这些额外的措施,以确保我们正在为客户正确评估房产.

3. 我们需要得到一份当期损益表 学科属性 (这就是我们从这一刻起将会叫它的名字). 收入是产生收入的财产的首要决定因素. 收入越高,价值越高.

4. 接下来,我们来看看附近所有最近的房产销售情况. 为了找到可比较的销售额,我们使用了一些不同的方法. 最常用的是CoStar和LoopNet等网站上的MLS (Multiple Listing Service), 而房地产经纪人, 代理, 经纪人可以访问.

有些房产可能在场外出售, 所以他们可能不会出现在大联盟, 所以如果你与任何游戏公司都有良好的关系, 你可以要求他们向你展示那些在场外出售的房产.

距离总是很重要的. 同样重要的是要记住,可比销售额必须与目标物业的单位数和平方英尺相似. 所有的属性都不一样,所以我们试图找到尽可能相似的属性.

注意: 重要的是,您要了解该区域,因为属性值可能会因位置的不同而显著不同. 比如在长滩, 如果你在第七街以北, 房产可能有一定的价值,不同于位于第七街另一边的那些. 这里的房客倾向于为南区的公寓支付更多的费用.

市场分析

现在我们已经完成了评估的数据收集部分, 第二部分是我们的市场分析. 这意味着我们需要离开办公室,去实地考察主题物业和所有可比物业,这样我们就可以将列表缩小到前五名.

实际, 只要你把范围缩小到前五名, 你要从市场上获得足够的数据来确定你的目标财产的价值.

走出办公室,开车去看房子是非常重要的,因为只有亲眼看到,你才能对任何房子的价值有最好的了解. 网上的细节(比如照片)可能和现实一样准确,也可能不那么准确.

1. 我们总是需要得到房东的许可,并先检查一下标的物业.

2. 寻找并写下该物业的一些关键特征. 你可以考虑以下几点:

  • 测量一下,比如房子的面积.
  • 物业的整体状况如何?
  • 有什么特别的亮点或设施可以脱颖而出吗?
  • 检查电表. 探索布局.
  • 是什么让这个房产独一无二?
  • 有多少停车位? 在一些城市,停车是一个重要的必需品,许多租户愿意为它支付更多的钱. 房产收入越多,价值就越大!

3. 现在我们来看看可比销售额并将其与我们的目标物业进行比较.

  • 什么属性, 设施, 或者特性贡献了这些可比产品的售价?
  • 财产比主体财产好还是差?
  • 可比性与主体财产有多相似?

注意: 我们要找的大部分房产,就算不是全部都是租客. 所以我们要非常小心,尊重他们的空间. 通常情况下,我只是从街上看一看,因为从街上我可以知道建筑是否被粉刷过,或者是否有任何程度的改进.

在考察主体属性和可比物时,需要考虑很多因素. 在一切结束的时候, 它归结为收入的数量或潜在的收入,该财产正在产生.

4. 将可比性缩小到四个或五个属性,基于:与主题属性的接近性和相似性.

财务分析

重要提示: 你不先做市场分析就不能做财务分析, 因为市场分析输出的信息现在成为我财务分析的输入.

所以上限税率, 总租金乘数, 每扇门的价格, 以及我们从数据收集和市场分析中提取的每平方英尺的价格, 是否直接输入到财务分析中, 它还包含 我们的Sage 5-2-1公式.

值得注意的是, 财务分析不是绝对的, 这意味着我将从我们喜欢使用的基准中得到一系列的值,但最终这是我的经验和背景, 作为一个真正决定价值的CCIM. 这就是为什么和真正的专业人士一起工作是绝对重要的, 特别是如果你还是一个新的房地产投资者.

1. 我们分析我们的主题财产的收入,并将其与我们的可比财产进行比较. 在现实中,不可能找到收入相同的建筑.

2. 接下来我们看一下单元分解. 我们使用的第一个度量作为公式的一部分 单位价格. 请知道,我并不是在分析中寻找平均值. 为什么? 因为我要计算的性质可能比平均值好,也可能差. 这只是在确定值时给了我一个基准.

3. 然后我们计算所有房产的平均资本化率.

4. 其次是总租金乘数,这是由市场衍生的.

4. 我们要做的最后一件事就是权衡可比数据点. 一些比较对象是有利的,但他们离得太远. 所以我们稍微轻一点. 有些可比公司就在隔壁,或者在同一个区域,所以我们给他们更多的信任.

注意: 最后,我们会得出一系列的数字和数值. 我们将有来自销售比较方法的值. 我们有收入法中的价值. 现在我的工作就是找出最准确的值. 有时销售比较法会给我一个很高的数字. 有时候收入法给出的数字很低. 这就是为什么我们在考虑价值时只使用《九州bet9平台》中的数据作为基准.

所以这取决于我,作为专业人士,去找出我相信的价格价值

  • 卖这个属性,
  • 被潜在九州bet9平台家接受,然后
  • 由鉴定人证明.

分析房产的真实价值并不容易,也不是非黑即白. 按照我们的三步法或我们的Sage 5-2-1公式只能提供基准数据. 现在我的工作就是吸取经验, 我的背景,市场给了我的价值,我相信市场会支付. 我们不会从计算机中得到一个随机的数字. 没有正确的方法来做这件事, 但我们确实为自己能够准确地确定房产价值而感到自豪, 是什么帮助我们以高于平均水平10%和10倍的速度卖出房产.

我希望你今天学到了一些东西. 如果你有任何问题,请随时bet9九州平台下载我! 否则,我们下次再见.

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